לפני תובענה למתן הצהרה כי על פי אומד דעתם של הצדדים, בהתאם להסכם המכר שנחתם ביום 31/12/02, או מכוח אירועים בלתי צפויים, יש להאריך בפרק זמן סביר את המועד להשלמת מחויבויותיה של המבקשת לרישום המגרש, אותו מכרה למשיבים, כיחידה נפרדת. השאלה המרכזית בהליך זה הינה מידת התערבות בית המשפט בחופש החוזים, על ידי הארכת מועד שנקבע בהסכם בין הצדדים.
הרקע לבקשה
1. המבקשת הינה חברה בע"מ הרשומה ברמאללה לפי חוק החברות הירדני (מס' 12) לשנת 1964, ומנהלה הינו מר אבנר אלה (להלן: "
המבקשת"). המבקשת הינה הבעלים של חלקת קרקע בשטח של כ-2838 מ"ר הנמצאת בסמוך ליישוב גבעת זאב, ואשר ידועה גם כגוש 3 חלקה 414 ספר ערבי מס' 4 דף מס' 85 (להלן: "
החלקה" או "
המתחם").
במהלך שנת 1995, חתמה התובעת על הסכם עם חב' דלק חברת הדלק הישראלית בע"מ, לפיו סוכם על תכנון והקמה של תחנת תדלוק בכ-950 מ"ר מתוך שטח החלקה. האזור בו נמצאת החלקה נעדר כל תכנון, והתובעת החלה בקידום תוכנית ת.ב.ע. שתאפשר לה ליעד כ-950 מ"ר לבניית תחנת תדלוק, ויתרת השטח להקמת מרכז מסחרי.
בפגישות שקוימו בין מנהל המבקשת לנציגי מחלקת התכנון בבית אל, הוצע למבקשת להגיש תחילה ת.ב.ע. המתייחסת לתחנת הדלק בלבד, ובכך לקדמה מהר יותר. בין היתר בשל העובדה, כי בשטח התחנה מבוקשים פחות אחוזי בנייה, ולנוכח התחייבויות המבקשת כלפי חברת דלק, הסכימה היא להצעה זאת, ואכן תוכניות לתכנון תחנת התדלוק הוגשו וקודמו ע"י המבקשת, ואף אושרו בטרם החתימה על הסכם המכר עם המשיבים.
בתחילת שנת 2002 התעניין המשיב 1 באפשרות של רכישת חלק מהחלקה. בין הצדדים נוהל מו"מ ארוך שהבשיל בסופו של דבר להסכם למכירת שטח תחנת התדלוק. מאחר ושטח זה היווה חלק מהחלקה בשלמותה, היה צורך לבצע חלוקה של החלקה לשני מגרשים נפרדים, באופן שיאפשר בסופו של הליך, רישום כל חלק בנפרד. על פי הנוהלים ברשויות התכנון בבית אל, צוין כי אופן ביצוע החלוקה יכול להתבצע ע"י הגשת ת.ב.ע. חדשה להפרדת שטח תחנת התדלוק מהשטח המרכז המסחרי.
ביום 31/12/02 נחתם בין הצדדים הסכם (להלן: "
ההסכם"). ההסכם נחתם בסד זמנים, ורק לאחר מכן נחתם "
נספח תיקונים", לפיו, בין היתר, תבצע המבקשת את החלוקה בתוך 36 חודשים, דהיינו עד 31/12/05, שאם לא כן תמומש האופציה הניתנת למבקשת לרכוש את יתרת הקרקע.
משלא בוצע הדבר, עותרת המבקשת להאריך לה את המועד להשלמת התחייבותה זו.
טיעוני המבקשת
2. טענות המבקשת, בקליפת אגוז, הינן כי הצדדים לא התכוונו למעשה שהאופציה תמומש, אלא המטרה הייתה שהוראה זו תהווה תמריץ לסיים את הרישום, וכי הביצוע התעכב בשל מורכבות העניין (מערכת החוקים החלה באיו"ש המורכבת מחוקים ירדניים, צווי אלוף וכו') שהצדדים לא היו ערים לכך. המבקשת, מצידה, פעלה בנחישות לקיום התחייבותה, אך נתקלה בבירוקרטיה שגרתית. לשיטתה, הוסכם מכללא כי אם יתרחשו אירועים בלתי צפויים שלמבקשת אין כל שליטה עליהן, תוארך התקופה להשלמת קיום התחייבותה למשך תקופת העיכוב. כן טוענת המבקשת כי טרם התקבל היתר עיסוק, האופציה לא דווחה למס שבח, לא היה שיהוי, באשר בספטמבר 2005 חלה תפנית חיובית בקידום התכנון, והוגשו התנגדויות שמאחוריהן מסתתרת המשיבה. כן סבורה המבקשת כי יש להאריך המועד מכוח דוקטורינת "הביצוע בקירוב".
טיעוני המשיבים
3. הסעד המבוקש הינו סעד שביושר, ונתון לשיקול דעת בית המשפט, לפיכך יש ליתן הדעת לשיהוי בהגשת התובענה, לתום הלב של המבקשת וניקיון כפיה.
אומד דעת הצדדים אכן נלמד מתוך לשון החוזה ונסיבות חיצוניות, אולם המבקשת מציגה מצג מטעה לגבי הנסיבות. מדובר במו"מ ושיקול דעת, ויש לקיים האופציה ולא להטיל האחריות לניסוח ההסכם על עורכי הדין. דין הבקשה להידחות על פי מבחן הצפיות. מנהל המבקשת בירר, ככל יזם סביר, את עמדת גורמי התכנון במינהל, ונודע לו אודות התנאי להכללת שטח הקרקע בתחום המועצה, לפיכך לא היה כל תנאי מפתיע.
המשיבים טוענים כי המבקשת התנהלה באופן בלתי סביר ומרושל בקשר עם התחייבותה. הטענה בדבר העדר היתר עסקה הינה בבחינת שינוי חזית.
דיון
4. השאלה המרכזית בהליך זה הינה האם יש מקום להתערב בחופש החוזים ביחסים שבין המבקשת למשיבה 1, ולשנות את הסעיף בו התחייבה המבקשת לרשום את החלק שנמכר למשיבים בתוך 3 שנים, למשך תקופה נוספת, באופן שהאופציה שהוענקה להם לרכוש את כל המתחם לא תמומש בתקופה המוארכת? שאלה זו תבחן במספר פרמטרים אליהם התייחסו הצדדים.
אומד דעת הצדדים
סעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973 קובע:
"(א) חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהיא משתמעת מתוך החוזה, ובמידה שאינה משתמעת ממנו - מתוך הנסיבות.